Esnaf ve sanatkârın durumu, yeni yapılarda işyeri boyutlarını ve yatırımcıların
tercihlerini büyük metrajlı dükkânlara yöneltiyor. TESK’in 2005 – 2013 Ağustos dönemindeki, 8,5 yıllık verilerine göre, 1 milyon 145 bin 641 esnaf ve sanatkâr mesleği bırakarak sicil kaydını sildirdi. Aynı dönemde açılan yeni işyeri adedi ise bu sayının yüzde 73.’3′ünde kaldı.
Perakende pazarında değişen alışveriş kültürü, daralan piyasa koşulları, kent içindeki büyük zincir mağaza ve marketlerin gücünden kaynaklanan dengesiz rekabet, küçük ölçekli perakendecileri zor durumda bırakıyor. Buna bağlı olarak, başta sokak içlerinde bulunan ve farklı iş kollarında faaliyet gösteren birçok işletme sahibi, kiralarını ödemekte güçlük çekiyor, bir kısmı da dükkânını kapatıyor. Boş dükkân sayısı artıyor ve mal sahipleri kira bedellerini düşürseler de kiracı bulmakta güçlük çekiyor.
İşyerlerinin mekânsal boyutu ile işletmenin türü ve ticari gücü arasında genellikle doğrusal bir bağlantı bulunmakta. Küçük esnaf için, çoğu zaman 50 m²’ye kadar olan dükkânlar yeterli gelirken, zincir mağaza ve marketler ile orta ölçekli işletmelerin tercih ettiği alanlar ortalama 100 m² ve üzerinde oluyor.
Ana arterler üzerinde, özellikle yaya akışının yoğun olduğu güzergâhlarda küçük metrajlı dükkânlar kısmen daha şanslı. Ancak bu bölgelerde de yüksek kira baskısı küçük esnafı zorluyor.
Bu durum, yeni yapılarda müteahhitlerin tercihlerini de etkiledi. Yaklaşık 10 yıl öncesine kadar, kârlılık açısından projenin zemininde dükkân olması çok önemliyken, Artık zemin katlarda konut seçeneği de değerlendirilir hale geldi. İmar durumu uygun olsa bile müteahhitler kritik bölgelerde zeminde işyeri yapmamayı tercih edebiliyor. İşyeri talebinin fazla olduğu bölgelerde ise dükkânlar mümkün olduğu kadar büyük planlanıyor.
Yatırım açısından da durum farklı değil. Yatırımcılar, küçük esnafa hitap eden ve ticari potansiyeli düşük olan bölgelerde 50 m²’nin altındaki dükkânlara daha temkinli yaklaşmakta. Dükkânın boş kalması ve kiranın ödenmemesi, yatırımcıların en büyük korkusu. Bu riskler büyük metrajlı dükkânlarda azalıyor. Zincir mağaza ve marketler ile orta ölçekli firmaların tercih ettiği büyük dükkânlarda kiracısız kalma ve kira bedelinin ödenmeme riski düşük oluyor. Dolayısı ile kira getirisi amacı ile yatırım yapmak isteyenler de müteahhitler gibi büyük metrajlı dükkânlara yöneliyor.
Bu arada, hedef profile hitap etmesi açısından, metrajın büyük olması tek başına yeterli olmuyor. Küçük ya da büyük, tüm mağaza ve dükkânlarda, çevresel faktörler dışında; geniş cephe, kaldırım zemininde giriş, yüksek tavan, otopark, tedarikçi girişi ve gölgede kalmak gibi avantaj sağlayan özellikler de aranıyor.
Aşkın Yaka
Ar-Ge Müdürü
Gayrimenkul Danışmanı
