Son dönemde dövizde yaşanılan dalgalanmalar, gayrimenkul yatırımcılarını tedirgin etti. Birçoğu yatırımlarını askıya aldı. Hatta bazıları gayrimenkullerini uygun fiyatla satarak döviz almayı bile düşündü. Yakın zamanda gayrimenkul satın alan bazı yatırımcılar ise “keşke gayrimenkul yerine döviz alsaydım” diye pişmanlık duydular. Ancak unutulmamalıdır ki gayrimenkul uzun vadeli bir yatırım enstrümanıdır ve diğer enstrümanlara göre uzun vadede daima avantaj sağlar. Özellikle dövizin atak yaparak ani yükselişleri belki kısa vadede yatırımcı için çok cazip görülebilir. Ancak bu ataklara göre hareket etmek prensipte gayrimenkul yatırımcısının stratejisine uygun değildir.
Gayrimenkullerin değerlerinde bazı koşullara göre kısa vadeli farklılıklar oluşsa da uzun vadede kazanç devam eder. Gayrimenkul yatırımcısı reel enflasyon miktarını gayrimenkulün üzerine ilave ederek kendisini koruyabilir. Asıl kazanç ise fırsatlardadır. “Eyvah kriz var, hemen eldeki nakdi dövize, altına yatırayım!” diye düşünmektense, pazara çıkabilecek fırsat ürünleri takip etmek daha akıllıcadır. Çünkü fırsat durumundaki gayrimenkuller, kısa vadede de dövize göre daha istikrarlı bir kazanç sağlayacaktır.
Ancak pazardaki bir gayrimenkulün “fırsat” olup olmadığını, anlayabilmek için gayrimenkul yatırımları konusunda bilgi sahibi olmak gerekir. Gayrimenkul yatırımları için “alan her zaman kazanır” denir. Büyük riskler ve hatalar içeren yatırımlar yapılmadığı sürece gayrimenkulden zarar etmek pek mümkün değildir. Almanın da, satmanın da zamanını ve koşullarını iyi saptamak gerekir. Böylece yatırımınızın süresini ve kazancınızın oranını olumlu yönde etkileyebilirsiniz.
Fırsatlara hazırlıklı olunmalıdır
Paranızın tamamını satmak üzere alacağınız gayrimenkullere bağlamamalısınız. Zorunlu giderleriniz için bir miktar nakit akışı sağlayacak kira getirisi olan gayrimenkuller edinebilirsiniz. Ayrıca yeni fırsatları kaçırmamak için hazırda duran nakdiniz de bulunmalıdır. Gayrimenkul yatırımlarında krediye başvurulmamalıdır. Zaman konusunda yanılabilirsiniz ve gereksiz yere faiz ödemek durumunda kalabilirsiniz. Özellikle kriz dönemlerinde faizlerdeki ani artış riski göz ardı edilmemelidir. Araziler uzun, arsalar ise kısa vadeli yatırımlar için uygundur. Yatırım sepetinizde her ikisinden de bulunmalıdır.
Doğru gayrimenkul seçilmelidir
Gayrimenkul yatırımlarında, gelişmekte olan bölgeler öncelikli yatırım alanlarıdır. Arsa, arazi, mesken ya da işyeri fark etmez. Ulaşımın kolay olduğu, istihdam sağlayacak tesislere, hastane, okul, alışveriş merkezi gibi sosyal unsurlara yakın, planlanmış imar alanlarının sınırlarında ya da yakınlarında bulunan gayrimenkuller daima kazanç sağlar.
Gelişim sürecini tamamlamış, fiyatları belli bir doygunluğa ulaşmış bölgeler, yatırımcıya oransal olarak daha düşük karlar sağlayacaktır.
Gayrimenkulün türü ne olursa olsun, satılabilirliğini olumsuz yönde etkileyecek handikapları olmamalıdır. Hitap ettiği alıcı profili mümkün olduğu kadar geniş olmalıdır. Yapılardaki sıra dışı mimari özellikler, fonksiyonel olmayan unsurlar, aşırı büyük meskenler, gerek fiyat gerekse özellikleri itibarı ile çevresi ile uyum sağlamayan ürünler kazancı ve satış hızını kısıtlar.
Bir gayrimenkulün değerini etkileyen en önemli faktör bölgesidir. Satın alınacak gayrimenkulün çevresi dikkatle incelenmelidir. İmar açısından yakın çevresinde planlanan unsurlar gözden geçirilmelidir.
Alırken kazanmak gerekir
Ticaretin altın kurallarından olan “alırken kazanmak” gayrimenkul pazarında da geçerlidir. Satın alacağınız gayrimenkulün zamanla değer kazanacağını öngörerek, yüksek fiyatına razı olmayınız. İşler sandığınız gibi gitmeyebilir. Düşündüğünüz yatırım süresini bekleyemeden acilen satmak zorunda kalabilirsiniz. Üstelik daha fazla kazanabilmek varken, azına razı olmak pek akılcı değildir.
Alacağınız gayrimenkulün okazyon (kelepir) olması elbette yatırımı çok cazip kılacaktır. Ancak okazyon ürünler pazarda az sayıdadır ve hemen satılır. Dolayısı ile okazyon bulacağım derken zaman kaybedebilirsiniz. Ayrıca piyasa değerinin altında olan gayrimenkullerin handikaplı olma ihtimaline karşılık da dikkatli olunmalıdır. Bu nedenlerle asıl hedef rayicinde olan ürünlerdir.
Pazarın durumu takip edilmelidir
Satın aldığınız gayrimenkulün çevresindeki gelişmeleri yakından takip etmelisiniz. Arsa ve arazi yatırımlarında imar ile ilgili gelişmeler hakkında belediye ile temas halinde olmak önemlidir. Gayrimenkulünüzün değerini etkileyecek olumlu gelişmeler kadar olumsuz gelişmeler de olabilir. Bu gelişmeleri önceden biliyor olmak sizi zarar etmekten kurtarabilir. Bölgede pazara çıkan ürünleri ve satışı gerçekleşen emsalleri güncellemek, acil satış kararı vermeniz gerektiğinde ya da gelen iyi bir teklifi kaçırılmamanız konusunda faydalı olacaktır. Gayrimenkulünüze olan talebin artması bölgedeki gelişmelerin habercisi olabilir. Bu durum satış zamanının yaklaşmakta olduğuna da işaret edebilir.
Yerine göre cesaret gösterilmelidir
Gayrimenkul konusunda yatırım yapmaya karar verdiğinizde karşınıza çıkacak çok sayıdaki seçenek kafanızı karıştırabilir. Ayrıca yakın çevrenizin tavsiyeleri de düşüncelerinizi dağıtabilir. Farklı fikirler ve farklı seçenekler karşısında karar vermekte güçlük çekebilirsiniz. Hatta bu güçlüğün yaratacağı stresten dolayı yanlış yatırımlar yapabilir ya da başka yatırım enstrümanlarına kayabilirsiniz. Gayrimenkullerde yatırım değerini farklı oranlarda etkileyen onlarca kriter vardır. Bu kriterlerin her birinde pozitif olan bir gayrimenkulü bulmak neredeyse imkânsızdır. Dolayısı ile temel kriterlere uyduğunu gördüğünüz birkaç seçenek belirleyerek tercihinizi cesaretle yapmalısınız.
Satarken de kararsızlık yaşayabilirsiniz. Satış için doğru zaman ya da doğru fiyat olup olmadığı düşüncesi sizi strese sokabilir. Unutmayınız ki gayrimenkulünüzü olumsuz yönde etkileyecek bir faktör gelişmedikçe değeri her geçen gün artacaktır. Bunun sonu yoktur. Ancak artış hızı hep aynı düzeyde seyretmeyecektir. Satış için karar vermek ve bunu cesaretle uygulamak önemlidir. Çünkü elde edeceğiniz nakit, yeni fırsatların ve yeni kazançların kapısını açacaktır. Değer artış hızının yavaşlaması özel ve geçici bir nedene bağlı değilse satış için bir gerekçe sayılabilir. Satış zamanı için kota belirlemek de iyi bir yöntem olabilir. Ancak artışa sebep olabilecek kısa vadeli gelişmeler öngörüyorsanız beklenebilir. Talebin doygunluğa ulaştığı dönemi beklemek ise potansiyel fırsatları kaçırmak açısından tavsiye edilmez.
