Satın aldığım daire bir başkasına ait olabilir mi?
Evet, böyle bir durumla karşılaşma olasılığı vardır. Binaların, projelerindeki, daire, dükkân, depo gibi bağımsız bölümlere verilen numaralarla, belediyelerin oluşturduğu numarataj krokileri arasında farklılık olabilmektedir. Tapulama işleminde proje esas alınmaktadır. Dolayısıyla belediyenin verdiği kapı numarasına göre satın alınan bir bağımsız bölüm, aslında tapuda bir başkasına ait olabilir. Böyle bir durumla karşılaşmamak için satın alma işleminden önce mutlaka binanın projesinin incelenmesi ve konu olan bağımsız bölümün tapuda belirtilen yer olup olmadığını kontrol edilmelidir.
Gayrimenkul satışını gerçek değerden göstermezsem ne olur?
Gayrimenkul satışlarının belediye rayicinden gösterilmesinin yeterli olduğu yönünde bir algı var. Ancak bu yanlıştır. Gayrimenkul satışının gerçek değer üzerinden gösterilmesi gerekir. Yasal olan budur. Alıcıyı da satıcıyı da ilgilendiren bu konu, satış sonrasında büyük sıkıntılara yol açabilir. Alım satım harçlarının düşük olması ya da, değer artışı kazancı vergisinden kurtulmak için satışın gerçek değerden gösterilmemesi, satış sonrasında tarafları daha büyük maliyetlerle karşı karşıya getirebilir. Haklı gerekçelerle açılan satış iptal davaları sonrasında gayrimenkulü geri vermek zorunda kalan alıcı satışı gerçek değer üzerinden göstermemenin bedelini çok ağır ödeyebilir. Ya da Maliye tarafından gerçek değerin gizlendiği tespit edilirse, hem değer artış kazancı vergisi hem de alım-satım harçlarında cezalı duruma düşülecek ve bedeli ağır olacaktır.
Gayrimenkulde değer artışı kazancı nasıl hesaplanır?
Gelir Vergisi Kanunu’nun 80’inci maddesi uyarınca, gayrimenkulünüzü alış tarihinde itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkarmanız durumunda, değer artışı kazancı vergisi gündeme gelmektedir. Ancak Miras, Bağış vb. şekilde bedelsiz olarak edindiğiniz mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergilendirilmez.
Değer artışı kazancı, Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) ile hesaplanmaktadır. Alış ve satış tarihleri arasında ÜFE endeks artış oranlarının %10 ve üzerinde olan kısmı vergilendirilir. ÜFE oranları aylık olarak yayınlandığı için alınan ve satılan ayların değil, bir önceki ayın ÜFE oranları kullanılır. Satın aldığınız gayrimenkulün üzerine kalıcı olarak eklediğiniz faturalı unsurlar varsa, bunların bedelleri de gayrimenkulün maliyetine dâhil edilir. Hesaplanan bedele farklı dilimlerde %15 ila %35 arasında vergi tahakkuk eder. Ancak gayrimenkullerin vergilendirilmesinde, Gelir İdaresi’nin her yıl belirlediği istisna oranı, hesaplanan bedelden düşülür. 2015 yılı için değer artış kazancı istisnası 10.600 TL’dir.
Rayicin doğruluğunu gösteren başlıca kriterler nelerdir?
Satın alacağınız gayrimenkulün rayicinden emin olmak istiyorsanız en geçerli yöntem SPK onaylı bir eksperlik bürosundan hizmet almaktır. Ancak yaklaşık olarak bir sonuca ulaşmak sizi tatmin edecekse, konu olan gayrimenkulün bölgesinde, satışı gerçekleşen emsallerle karşılaştırma yöntemi oldukça geçerlidir. Satın alacağınız gayrimenkulün çevresinde yakın zamanda “satışı gerçekleşen” emsalleri tespit edip satış fiyatlarını m² bazına indirgeyerek gayrimenkulünüz ile kıyaslayabilirsiniz. Pazarda henüz satış sürecinde olan ürünlerin fiyatları sizi yanıltabilir. Özellikle 6 aydan daha fazla süredir pazarda olan ürünlerin başka bir handikabı yok ise, büyük bir olasılıkla fiyatları rayicin üzerindedir.
Diğer yandan kira getirisi de rayiç hakkında ipucu verebilir. Konutlarda 240 ay/kira olarak kabul edilen amortisman süresi, işyerlerinde 144ay/kiradır. Ancak kira getirisi üzerinden rayiç tespiti, bölgeye, arz ile talebe ve içinde bulunulan döneme göre değişkenlik gösterip yanıltıcı olabilir.
Gayrimenkulün maliyetini hesaplayarak da yaklaşık rayice ulaşabilirsiniz. Bölgedeki arsa fiyatları, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın inşaat metrekare birim fiyatları ve müteahhit kârı toplanarak rayice ulaşmak mümkündür. Ancak binanın konumu, şerefiyesi, yaşı ve yıpranma oranı da dikkate alınmalıdır.
Kat irtifaklı tapu ile kat mülkiyetli tapu arasındaki fark nedir?
İnşaatı biten bir yapının kat, daire,
dükkân, depo gibi bağımsız bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet hakları kurulabilmesi kat mülkiyeti olarak ifade edilir.
Arsa üzerinde, henüz bina olmadan ya da inşaat halinde iken kurulan mülkiyet haklarına da kat irtifakı denilmektedir.
Dolayısı ile bir tapu kat mülkiyetli ise, konu olan binada oturma ruhsatının alınmış olduğu anlaşılır. Kat irtifaklı tapu ise konu olan taşınmazın henüz inşaat aşamasında olduğunu ya da henüz oturma ruhsatının olmadığını gösterir. Ancak oturma ruhsatı alınmasına rağmen, mal sahibinin tapusunu yenilememiş olma ihtimalini de dikkate almak gerekir.
Satın alacağım arsanın, tapuda belirtilen yer olduğundan nasıl emin olabilirim?
Satın alacağınız arsa veya arazinin, tapuda belirtilen yer olup olmadığını öğrenmenin en sağlıklı yolu, bir haritacıdan hizmet alınmasıdır. Bu hizmet kapsamında, sadece parsel yerinin tespiti değil, sınırlarının da kontrol edilmesi sağlanabilir. Böylece konu olan parselin sınırlarında bir kayma olup olmadığı da anlaşılmış olur.
Diğer bir yöntem ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün resmi web sitesindeki “parsel sorgulama” menüsünü kullanmaktır. Bu menüden ulaşacağınız ara birimden, idari sorgulama seçeneği ile parselin tapu bilgilerini girerek, uydu görüntüsü üzerindeki yerini görebilirsiniz. Coğrafi sorgulama seçeneği ise, parselin üzerindeki herhangi bir noktanın enlem ve boylam numaralarını girerek tapu bilgisine ulaşabilmenizi sağlar.
