Ekonomik kriz dönemlerinde, gayrimenkul yatırımcıları kaygılanabilir. Bu kaygı paniğe dönüşürse büyük hatalara neden olabilir. Yatırımcıları zarara uğratabilir. Ya da bu durum, çok daha karlı yatırım fırsatlarına dönüştürülebilir. Peki ne yapacağımıza nasıl karar verebiliriz? Karar verirken nelere dikkat etmeliyiz?
Böyle durumlarda nasıl bir yol izleneceği birçok kritere bağlıdır. Öncelikle oluşan krizin tahmini süresi ve etkileri konusunda rasyonel öngörülerde bulunmaya çalışmak gerekir. Kulaktan dolma bilgiler ve duygusal yaklaşımlar yanıltıcıdır. Yurt içindeki ekonomik ve siyasi konularda otorite sayılan kişi ve yayınlar kadar, yurt dışındakilerin de durumu nasıl değerlendirdikleri önemlidir. Uluslararası kredi değerlendirme kuruluşlarının kredi notlarında yapacakları değişiklikler ciddiye alınmalıdır. Özel ve resmi istatistik kurumlarının verileri incelenmelidir. Gayrimenkulde yatırım hedefleniyorsa kısa vadeli dalgalanmalar pek dikkate alınmamalı, daha çok, orta ve uzun vadeli olumsuzlukların üzerinde durulmalıdır. Ancak kısa vadede ihtiyaca bağlı bir satış hazırlığı varsa fiyatı düşürmek gerekebilir.
Kriz dönemleri fırsat dönemleridir
Kriz dönemlerinde sermaye doğal olarak ürkek davranır. Rayicinde olan gayrimenkullerin satışı bile, barınma ve iş gibi zorunlu ihtiyaçlara hitap etmediği sürece yavaşlar. Dolayısı ile fiyatlar rayicin altına düşer. Sadece çok avantajlı ya da okazyon gayrimenkuller alıcı bulur. Kriz derinleştikçe ve süresi uzadıkça nakit ihtiyacına bağlı olarak satışa çıkan gayrimenkullerin fiyatı daha da düşecektir. Bu nedenle kriz dönemlerini fırsat dönemleri olarak değerlendirmek yanlış olmayacaktır.
Yatırım açısından güvenli bölgeler araştırılabilir
Kriz her bölgeyi aynı oranda etkilememiş olabilir. Krizin sebeplerine bağlı olarak bölgesel açıdan yatırıma en uygun yer seçenekleri araştırılmalıdır. Bazı bölgelerde talebe oranla arz çok sınırlıdır. Bu bölgelerdeki gayrimenkullerin değerleri kriz ortamlarına dirençlidir, dolayısıyla gayrimenkullerin değer kaybı daha yavaş gerçekleşir. Yine krizin nedenlerine bağlı olarak bazı bölgelerde gayrimenkul fiyatları düşerken bazı bölgelerde artabileceği dikkate alınmalıdır.
Hangi gayrimenkuller alınabilir?
Kriz dönemlerinde ilk satışa çıkarılan gayrimenkuller, zorunlu ihtiyaç özelliği olmayan gayrimenkullerdir. Bu dönemlerde çoğunlukla yazlıklar, arsalar ve ikinci konutlar pazara çıkar. Ancak bu tip gayrimenkullerin fiyatı gerilese de çoğunlukla ihtiyaç önceliği düşük olduğu için alıcıları azdır. Yatırıma daha elverişli olan gayrimenkuller, krizin ilerleyen dönemlerinde pazara çıkacaktır. Bu nedenle alım için acele etmemek gerekir. Yatırım için gelişmekte olan bölgeler daha avantajlıdır. İmar sınırına yakın ve üst planlarda yerleşim alanı olarak belirlenmiş, ulaşımı kolay araziler yatırım için tercih edilebilir ayrıca güvenilir inşaat şirketlerinin devam eden projelerindeki ürünlerde de fiyat avantajı sağlanabilir.
Hangi gayrimenkuller satılabilir?
Krizler her ne kadar fırsatların kapısını aralasa da, dikkatli olunmalıdır. Yatırımcılar, krizin uzun sürebileceğini de düşünerek paralarının tamamını gayrimenkule yatırmamalı ve bir miktar nakitte ya da nakite kolay çevrilebilen diğer enstrümanlarda kalmalıdırlar. Nakitlerinin tamamını gayrimenkule yatırmış olan yatırımcılar ise, zorunlu nakit ihtiyaçları için yedeklemek üzere portföylerindeki bazı gayrimenkulleri krizin başında satabilirler. Aksi taktirde, kriz derinleştikçe daha düşük fiyatlara razı olmak zorunda kalınabilir. Satış için portföyden seçilecek gayrimenkullerde yatırım değeri en düşük olanlar tercih edilmelidir.
Takas seçeneği denenebilir
Kriz dönemlerinde nakit darlığı ve gayrimenkul pazarındaki yavaşlama, fiyatların düşmesine neden olduğu kadar, satıcıların farklı müzakerelere açık olmalarına da yol açar. Kriz öncesinde kısmi takas seçeneğine açık olmayan mal sahipleri, müşteri bulmak konusunda zorlandıkça, takas tekliflerini de değerlendirmeye başlayacaklardır. Dolayısı ile, portföyünde yatırım değeri düşük olan gayrimenkulleri ya da değiştirilmesi düşünülen otomobil, tekne gibi değerler, kriz döneminde kısmi takas yolu ile yatırım değeri yüksek bir gayrimenkule dönüştürebilir.
Kiracılar korunmalıdır
Kriz dönemlerinde, kiracısı olan yatırımcılar kiracılarını korumalıdır. Piyasaların kötüleşmesi pek çok sektörde ciroların düşmesine neden olur. Dolayısı ile kiracılar, sabit giderleri arasında önemli bir orana sahip olan kira bedellerini ödemekte güçlük çekebilirler. Böyle durumlarda kiracıyı çıkartmak pek rasyonel olmayabilir. Çünkü bu dönemlerde mevcut kiracıyı çıkartarak yeni bir kiracı arayışına girmek, dereyi geçerken at değiştirmeye benzer. Hemen yeni bir kiracı bulmak mümkün olmayabilir. Bu durum mal sahiplerini zarara uğratabilir. Kriz dönemlerinde ödemelerinde zorlandığını görülen kiracıların, kira bedelleri ötelenebilir, borçları varsa yapılandırılabilir ve bazı kira ıskontoları uygulanabilir.
İşyeri satın alırken dikkatli olunmalıdır
Kira getirisi elde etmek için hareket eden yatırımcılar, kriz dönelerinde daha dikkatli olmalıdır. Özellikle henüz içinde bir kiracı olmayan işyerleri okazyon olmadıkça, amortisman süresi konusunda yanıltıcı olabilir. Çünkü kriz dönemlerinde satın alınan işyerlerine uzun süre kiracı bulunamayabilir. Ya da beklenen kira rayiçlerine ulaşılamayabilir. Bu olasılıklar dikkate alınmalı ve işyerlerinde kriz öncesindeki rayiçlere göre hareket edilmemelidir.
